HINTERGRUND: Die Neubauerklärung ist nicht Pflicht

Die Neubauerklärung ist genau das, was der Name sagt: Der Eigentümer eines Grundstücks, auf dem er ein Haus gebaut oder angebaut hat, geht zum Notar, legt dort die Baugenehmigung und die Abnahmebescheinigung vor und erklärt damit den Neubau. Natürlich in der Absicht diese Veränderung des Grundstücks im Grundbuch (Register) eintragen zu lassen. Diese Neubauerklärung ist nicht obligatorisch, sondern nur eine Sollvorschrift. De facto ist sie allerdings ( vor allem für einen Käufer!) besonders wichtig. Denn das Bestehen einer Neubauerklärung ist u. a. ein Beweis dafür, daß das Haus irgendwann einmal mit Genehmigung errichtet wurde. Falls die Baulichkeiten „schwarz" errichtet wurden, dann läßt sich die Neubauerklärung auch nachträglich einreichen und der Grundbucheintrag erwirken, wenn ein Architekt das Haus nachträglich abgenommen hat und bestätigt, daß es schon länger als vier Jahre (unbeanstandet!) dasteht. Dann gilt das Objekt sozusagen als nachträglich legalisiert. Natürlich nur dann, wenn es sich mit der örtlichen Bauordnung verträgt! Ganz unerläßlich ist eine aktualisierte Neubauerklärung bei einem hypothekenfinanzierten Kauf. Dann will die Bank natürlich einen Grundbuchauszug sehen, um zu wissen, was sie denn da beleiht. Wenn sich aus diesem eben nur eine unbebaute Parzelle ergibt und das aufstehende Haus nicht eingetragen ist, so wird die Bank kein Geld geben, besser gesagt, sie wird die Hypothek erst dann bewilligen, wenn eben die Neubauerklärung vom Verkäufer nachgeholt worden ist und auch im Grundbuch steht. Auch wenn es für die Bestellung einer Hypothek der Bank vielleicht im Einzelfall genügt, daß das Grundbuch den tatsächlichen Baubestand nicht ganz zutreffend wiedergibt, gibt es aber auch ganz penible Kaufinteressenten, die eben darauf bestehen, daß jedwedes auf dem Grundstück (später) errichtete Gebäude auch im Register eingetragen wird. Wer an einen solchen Käufer geraten ist, dem ist dann nur zu empfehlen, für die nachträgliche Eintragung der An und Zubauten zu sorgen. Vielleicht will auch ein potentieller Kaufinteressent einfach deswegen weniger zahlen, weil es an dieser Eintragung fehlt, und nimmt dies ungerechtfertigter Weise zum Anlaß für Preisdrückerei. Aufstehende Baulichkeiten gehören zwar auch nach spanischem Recht dem Eigentümer von Grund und Boden. Daher liegt bei fehlender oder unzureichender Neubauerklärung das Problem nicht im Eigentums-, sondern im Verwaltungs- und Bankbereich. Aber eben hier sollte doch alles in Ordnung sein, schon angesichts der übertriebenen spanischen Bürokratie und der sehr kritischen Sichtweise von Hypothekenbanken. Probleme ergeben sich auch dann, wenn zwar das „Haupthaus" genehmigt wurde, spätere Zu- und Anbauten (ein Swimmingpool, ein Gästehaus oder ähnliches) später genehmigt oder nicht, gebaut, aber jedenfalls nicht ins Register per Neubauerklärung eingetragen wurden. Wenn dagegen beim Kauf eines Objekts zwar keine Neubauerklärung vorliegt, aber immerhin eine auf den Namen des Verkäufers lautende, aber noch nicht eingetragene Baugenehmigung, so ist es für den Käufer sehr schwer, sozusagen nachträglich als Rechtsnachfolger des Verkäufers (und Bauherrn) die Neubauerklärung abzugeben. Es laufen ja alle Genehmigungsbescheide bis hin zur Wasser- und Stromversorgung auf den Namen des Vorgängers. Unsere Erfahrung hat jedenfalls gezeigt, daß es für den Käufer eines fertigen Hauses praktisch nicht zumutbar ist, den ganzen Papierkrieg nachzuholen, nur weil der Verkäufer solches unterlassen hat.