NEWS: Immobilien-Verkäufer haftet nur bedingt

Eine der wichtigsten Regelungen zum spanischen Gewährleistungsrecht beim Immobilienkauf findet sich in Art. 1484 des Código Civil wieder. Das Landgericht Madrid betonte hierzu in einer kürzlich ergangenen Entscheidung vom 4. März 2008, dass der Verkäufer dann nicht für offene oder sogar versteckte Mängel der Kaufsache haftet, wenn der Käufer Sachverständiger ist und die Mängel sozusagen von Berufs wegen leicht hätte erkennen können.

Im vorliegenden Fall erwarb eine spanische Bauträgerfirma eine Reihe von im Bau befindlichen Wohnungen, um diese fertig zu stellen und am Ende gewinnbringend weiter zu veräußern. Zunächst hebt das Gericht hervor, dass der Kauf im Bau befindlicher Immobilien von sich aus nicht den Schluss zulasse, die Käuferfirma übernehme somit grundsätzlcih jegliche Risiken. Andererseits stellt die Urteilsbegründung klar, dass sich vorliegend der Erwerber als ein im Immobiliengeschäft tätiges Unternehmen sehr wohl eigener oder ggf. auch externer Sachverständiger zwecks Eruierung der sich in ihrem Ausmaß erst später herausstellenden Mängel hätte bedienen können.

Zu beachten sind in diesem Zusammenhang auch die gesetzlich zumeist extrem kurzen Ausschlussfristen zur gerichtlichen Geltendmachung, selbst wenn der Nachweis gelingen sollte, dass es sich um versteckte Mängel handelt. Gegenüber dem Verbraucher hat der Gesetzgeber hingegen in solchen Fällen durch die Bestimmungen der sog. LOE („Ley de la Ordenación de la Edificación) seit Mai 2000 für einen umfangreichen Schutz durch ein gestuftes Haftungssystem für Baumängel gegenüber die am Bau Beteiligten gesorgt. Das Urteil hebt somit die gesteigerten Sorgfalts- und Prüfungspflichten der Unternehmer (untereinander) aufgrund spezifischen Wissens und ihrer Fertigkeiten als Vorstufe zum eigentlichen Kauf hervor und verdeutlicht die gesteigerte Notwendigkeit vertragsgestaltender Maßnahmen (Haftungsausschluss, Garantien etc.) sowie den hiermit verbundenen Beratungsbedarf beim Immobilienerwerb.