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    NUTZWERT: Besteuerung beim Kauf von Immobilien in Spanien

    19.03.2014 - Bettina Náray, Aranda International Assistance, S.L. (Madrid) 

    Einige Medien berichten, dass die Krise sich in Spanien dem Ende nähert und dass die “Wiederbelebung des Immobilienmarktes” eine entscheidende Rolle in diesem Prozess spielt.
    Trotz der Behauptung, dass die Immobiliennachfrage im spanischen Binnenmarkt angestiegen ist, vor allem in Bezug auf Ferienhäuser, ist es wohl wahr, dass ein großer Teil dieser Wiederbelebung des spanischen Immobilienmarktes auf die Käufe von spanischen Immobilien durch in Spanien nichtansässige natürliche Personen zurückzuführen ist.
    Der Kauf von Immobilien in Spanien durch nichtansässige natürliche Personen bringt eine Reihe von steuerlichen Verpflichtungen mit sich, sowohl bei der Abwicklung des Kaufs der Immobilien, als auch als Konsequenz aus dem Eigentum an denselben.
    In diesem Artikel wird die erste der genannten Steuerpflichten eingehender betrachtet, d.h. die Steuerpflichten im Hinblick auf den Kauf der Immobilie. In der nächsten Veröffentlichung werden die Steuerpflichten, die auf in Spanien nichtansässige natürliche Personen zukommen, die über ständiges Eigentum an Immobilien in Spanien verfügen, näher beleuchtet.

    Besteuerung beim Immobilienkauf in Spanien- Kauf einer Immobilie durch eine in Spanien nicht ansässige natürliche Person
    Steuer für Eigentumsübertragungen und dokumentierte Rechtsgeschäfte („Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados”, kurz: “ITPAJD”)
    Der Kauf von Immobilien zwischen zwei natürlichen Personen unterliegt der Steuer für Eigentumsübertragungen und dokumentierte Rechtsgeschäfte, in ihrer Ausgestaltung “entgeltliche Eigentumsübertragungen“.
    Die Ausgestaltung der Steuerpflicht und ihre Anwendung beruht auf dem Territorialprinzip. Das Gesetz bestimmt, dass bei entgeltlichen Eigentumsübertragungen von in Spanien befindlichen Gütern die Steuererklärung und Steuerzahlung in Spanien erfolgen muss, unabhängig davon, um was für ein Gut es sich handelt und wer der Verpflichtete zur Zahlung ist.
    Der Steuerpflichtige, der allen formellen und materiellen Verpflichtungen (Erklärung und Zahlung) nachkommen muss, ist bei dieser Art von Rechtsgeschäften der Käufer.
    In diesem Sinne entsteht die Steuerpflicht, da die Immobilie sich in Spanien befindet, es kommt also nicht darauf an, wer der Käufer ist, oder wo dieser sich befindet. D.h. es ist unerheblich, ob der Käufer eine natürliche, in Spanien ansässige oder nicht ansässige Person ist, und sogar ob der Käufer in einem Steuerparadies ansässig ist. In allen Fällen muss der Käufer die gesetzlichen Vorschriften und die sich aus diesen ergebenden Pflichten erfüllen.

    Die Steuer für Eigentumsübertragungen und dokumentierte Rechtsgeschäfte liegt im Verantwortungsbereich der autonomen Regionen, daher ist die Steuer nach den Vorschriften der jeweiligen autonomen Region, in deren Gebiet sich die Immobilie befindet, zu erklären. Der Steuersatz wird ebenfalls von der jeweiligen autonomen Region festgelegt, im Beispiel der autonomen Region Madrid liegt er bei 6.
    Wenn es sich bei der zu erwerbenden Immobilie um einen Neubau handelt, unterliegt dieser Kauf der Mehrwertsteuer.

    Einkommensteuer von Nichtansässigen
    Handelt es sich beim Verkäufer der Immobilie um eine natürliche, in Spanien nicht ansässige Person, hat der Käufer die Verpflichtung, vom Verkaufspreis der Immobilie 3 einzubehalten. Der Käufer muss den einbehaltenen Betrag an das spanische Finanzamt abführen. Diese Einbehaltung erfolgt im Hinblick auf die Einkommenssteuer von Nichtansässigen, die u.a. das Einkommen aus dem Verkauf einer in Spanien befindlichen Immobilie besteuert.

    Wertzuwachssteuer (Wertzuwachs von städtischem Boden)

    Diese Steuer ist bekannt als “plusvalía municipal“ (Gemeindewertzuwachs) und wird normalerweise vom Verkäufer als Steuerpflichtigem bezahlt.
    Ungeachtet dessen wird der Käufer (natürliche oder juristische Person) entsprechend den Regelungen der jeweiligen Gemeinde zum Ersatzsteuerpflichtigen des Hauptsteuerpflichtigen (Verkäufer), wenn es sich beim Verkäufer um eine natürliche Person handelt, die nicht in Spanien ansässig ist.
    D.h., wenn der Verkäufer eine natürliche, nicht in Spanien ansässige Person ist, kann die Wertzuwachssteuer auch ersatzweise vom Käufer eingefordert werden, wenn die entsprechenden kommunalen Vorschriften dies vorsehen.

    Der Steuersatz der Wertzuwachssteuer wird von der Gemeinde festgelegt, in deren Gebiet sich das betreffende Grundstück befindet, weshalb auch die Steuererklärung in der entsprechenden Gemeinde einzureichen ist.
    Für die Berechnung der Wertzuwachssteuer wird als Grundlage der Katasterwert des Bodens zum Zeitpunkt des Verkaufs herangezogen. Dieser Wert wird mit einem Prozentsatz multipliziert, den die Gemeinde festlegt, und der sich daraus ergibt, wie viele Jahre der Verkäufer die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs besaß. Der sich daraus ergebende Wertzuwachs wird nun mit dem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Steuersatz besteuert.

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