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    NUTZWERT: Der Mietzins bei Wohnraummietverträgen in Spanien (Teil 3)

    26.01.2010 - Andreas Fuss, Abogado & Rechtsanwalt  

    Die gesetzlichen Vorschriften zur Wohnraummiete beinhalten in Spanien für einen deutschen Mieter einige zum Teil ungewohnte und überraschende Regelungen (siehe bereits Teil 1 'Mietsicherheiten in Spanien' und Teil 2 'Die Dauer und Kündigung von Wohnraummietverträgen in Spanien'). Hierzu zählen auch die Bestimmungen zur Vereinbarung des Mietzinses.

    Die Wohnraummiete ist im spanischen Gesetz zur Miete städtischer Wohnungen geregelt (Ley de Arrendamientos Urbanos). Danach können die Parteien die Höhe der zu zahlenden Miete frei vereinbaren. Mietspiegel zur Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete wie in Deutschland sind in Spanien unbekannt. Gleiches gilt für eine Mietdatenbank, die zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dienen könnte. In Anbetracht dieser Ausgangslage bleibt den Vertragsparteien bei der Vereinbarung des Mietzinses in aller Regel nichts anderes übrig, als sich auf ihr Gespür, ihre Ortskenntnisse und Verhandlungsgeschick zu verlassen.

    Die so vereinbarte Miete erfasst grundsätzlich nicht die Betriebskosten. Die Vertragsparteien können allerdings vereinbaren, dass die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten (Grundsteuer, Reinigung, Müll etc.) auf den Mieter umgelegt werden. Eine solche Vereinbarung, die die Regel ist, ist schriftlich in den Mietvertrag aufzunehmen, wobei die jährlichen Gesamtkosten bei Anmietung anzugeben sind.

    Die verbrauchsabhängigen Kosten, die per Zähler erfasst werden (Wasser, Gas, Strom), sind dagegen generell vom Mieter zu tragen. Die entsprechenden Verträge sind separat mit den jeweiligen Versorgungsunternehmen abzuschließen. Damit entfallen die in Deutschland üblichen Nebenkostenvorauszahlungen und -jahresabrechnungen. Leider kommt es aber noch immer vor, dass Zähler entweder nicht vorhanden sind oder von mehreren Mietern geteilt werden. Eine Anmeldung oder Ummeldung kann darüber hinaus in aller Regel nur dann erfolgen, wenn der Vormieter mit den Zahlungen auf dem Laufenden ist. Da hiermit erhebliche Mehrkosten verbunden sein können, sollten diese Punkte bereits vor Anmietung geklärt werden.

    Mangels anderweitiger Vereinbarung ist die Miete monatlich bis spätestens zum siebten Tag eines jeden Monats zu entrichten. Zahlungsform und -ort richten sich nach den Vereinbarungen der Parteien. Mangels Vereinbarung ist die Miete bar in der Wohnung zu zahlen. In der Regel wird die Miete aber im Lastschriftverfahren direkt vom Konto eingezogen, wobei sich der Eigentümer oftmals eines Hausverwalters (administrador der fincas) bedient, der diese Aufgabe übernimmt. In jedem Fall ist dem Mieter aber bei Zahlung eine Abrechnung (recibo) vorzulegen, in dem Mietzins und Betriebskosten aufzuschlüsseln sind.

    Mieterhöhungen sind während der ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses nur eingeschränkt möglich. Vergleichbar der Indexmiete in Deutschland kann danach der Mietzins nur jährlich und entsprechend der Änderung des Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Lebenshaushaltung (Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo oder IPC) angepasst werden.

    Ab dem sechsten Mietjahr richtet sich die Mieterhöhung nach den Vereinbarungen der Parteien und mangels Vereinbarung entsprechend der Anpassung an den IPC. Die Erhöhung ist dem Mieter vorab schriftlich unter Darlegung der Einzelheiten der Mieterhöhung mitzuteilen und wird mit dem Monat wirksam, der der schriftlichen Ankündigung folgt. Die weit verbreitete Praxis, die Anpassung an den IPC nachträglich in Rechnung zu stellen, findet deshalb gesetzlich keinen Rückhalt. Die Änderung des IPC wird im Staatsanzeiger (Boletín Oficial de Estado oder BOE) veröffentlicht. Die Mieterhöhung kann aber auch recht einfach auf der Homepage des Instituto Nacional de Estadística (www.ine.es/daco/ipc.htm) kontrolliert und nachvollzogen werden.

    Änderungen der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten (z.B. Gebäudereinigung, Müll etc.) können mit Ausnahme von Steuerhöhungen während der ersten fünf Jahre ebenfalls nur jährlich vorgenommen werden. Die Anpassung darf hierbei den doppelten Prozentsatz der Mietanpassung nach dem IPC nicht überschreiten. Nach Ablauf des genannten Zeitraums richtet sich die Erhöhung nach den Vereinbarungen mit dem Eigentümer.

    Modernisierungsmassnahmen können auf den Mietzins umgelegt werden; allerdings erst nach fünf Jahren Vertragslaufzeit und entsprechend der geleisteten Investitionen. Die Mieterhöhung aus diesem Grund darf aber in keinem Fall höher als 20 Prozent der im Zeitpunkt der Erhöhung gültigen Miete sein. Auch in diesem Fall tritt die Mieterhöhung erst mit Wirkung ab dem Monat in Kraft, der der schriftlichen Mitteilung der Erhöhung unter Darlegung ihrer Berechnung folgt.

    Beim Abschluss sollte deshalb immer berücksichtigt werden, dass die verbrauchsabhängigen Betriebskosten regelmäßig nicht im Mietzins enthalten sind und die Miete in Spanien jährlich entsprechend der Inflationsrate angepasst wird. Dies kann die Miete über die Vertragslaufzeit erheblich erhöhen.

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