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    NUTZWERT: REITs in Spanien eingeführt

    16.11.2009 - Barcelona für Deutsche 

    In Spanien ist die Einführung von Real Estate Investment Trusts (REITs) erfolgt. Mit Inkrafttreten des Gesetzes 11/2009 am 28.10.2009 können unter dem Namen Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) börsennotierte Immobilienanlagengesellschaften gegründet werden. Das Gesetz gilt rückwirkend für Veranlagungszeiträume ab dem 1. Januar 2009.

    Die spanische Regierung beabsichtigt mit diesem Investitionsinstrument, den Mietmarkt zu fördern und den Immobilienmarkt anzukurbeln. Außerdem sollen neue, vor allem auch internationale Investoren, für Immobilien in Spanien gewonnen werden. Das Geschäft mit Immobilien war in Spanien im Zuge der weltweiten Finanzkrise stark eingebrochen.

    Im Gegensatz zu Immobilienfonds, die in Spanien mindestens 50 Prozent des Portfolios in Wohnungen anlegen müssen, können SOCIMI in alle Immobilienarten investieren. Demnach können beispielsweise Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren und Bürogebäude, Altersheime, Garagen, Hotels oder Restaurants in einen SOCIMI eingebracht werden. Die Tätigkeit der SOCIMI darf auch Revitalisierungen und Immobilienentwicklungen vor der Vermietung umfassen.

    „Die spanische Regierung hat mit Einführung der SOCIMI die richtige Antwort auf die Immobilienkrise gefunden. Für internationale Investoren machen REITs den spanischen Immobilienmarkt wieder interessanter“, erklärt Ignacio del Val, Partner der internationalen Wirtschaftskanzlei Rödl & Partner in Madrid. „Der für Fonds bisher versperrte Weg für Investitionen in Gewerbeimmobilien wird endlich frei.“

    Im Gegensatz zur Steuerfreiheit im Gesetzesentwurf, den der ehemalige spanische Wirtschaftsminister Pedro Solbes im Oktober 2008 vorgelegt hatte, gilt für die SOCIMI ein Sondersteuersystem. Danach fällt eine pauschale Körperschaftsteuer in der Höhe von 18 Prozent an. Ausgenommen sind unter bestimmten Voraussetzungen Erträge aus der Übertragung von Immobilien oder Anteilen, die zum allgemeinen Körperschaftsteuersatz veranlagt werden. „Die nun beschlossene pauschale Besteuerung schwächt die Attraktivität der REITs“, erklärt del Val. „Hier wurde eine Chance vertan, um mehr internationale Investoren anzulocken.“

    Die Voraussetzungen zur Gründung von SOCIMI: Die Hauptgeschäftstätigkeit der SOCIMI muss auf Investitionen in innergemeindliche Immobilienvermögen beruhen, die zur Vermietung bestimmt sind. Ihr Vermögen ist zu mindestens 80 Prozent in Mietimmobilien zu investieren, an denen das Volleigentum zu erwerben ist. Immobilien im Anlagevermögen der Gesellschaft müssen mindestens für drei Jahre vermietet werden. Sollte es sich um Immobilien handeln, die durch die SOCIMI entwickelt oder saniert wurden, sind diese für mindestens sieben Jahre zu vermieten.

    Das Mindestkapital beträgt 15 Millionen Euro. Die SOCIMI sind zur Notierung an einem organisierten Markt verpflichtet und unterliegen damit den Transparenz- und Auskunftspflichten des spanischen Börsengesetzes (Ley del Mercado de Valores). Sie müssen einmal pro Jahr mindestens 90 Prozent der Mietzinserträge und ggf. den infolge eines Immobilienverkaufs entstandenen Mehrwert an ihre Aktionäre ausschütten.

    „Spanien hat aus der Einführung von REITs in den europäischen Nachbarländern gelernt“ betont Rechtsanwältin Ana Sacristán, Real Estate-Expertin bei Rödl & Partner Madrid. „Die SOCIMI könnten dazu beitragen, neue Investoren für Immobilienprojekte zu gewinnen. Allerdings ist frühestens im kommenden Jahr mit einer Belebung der spanischen Immobilienmärkte zu rechnen.“

    Chancen bietet die Einführung der SOCIMI auch für deutsche Investoren. Denn durch die im deutschen REIT-Gesetz eingeführte Anwendung des Teileinkünfteverfahrens für REIT-Dividenden, soweit diese mit ausländischen Steuern vorbelastet sind, wird die Eliminierung dieser Vorbelastungen ganz oder teilweise erreicht. „Damit werden nun für Anleger, die sich an deutschen REITs beteiligen, Investitionen in spanische Immobilien möglich, die im Wesentlichen nur noch der Abgeltungsteuer unterliegen“, betont der für den Bereich Fonds und Real Estate zuständige Partner Martin Führlein. „Auch für Investitionen über geschlossene Fonds hat sich die Situation gegenüber Direktinvestments aufgrund der Sonderbesteuerung etwas verbessert. Der Vorteil vergrößert sich, je höher der Anteil der Wohnimmobilien im Portfolio der SOCIMI ist.“

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